A taxa de juros do empréstimo com garantia costuma ser bem menor que a do empréstimo pessoal comum. O motivo: se você não pagar, a instituição tem um bem para recuperar o valor. Mas essa redução tem contrapartidas: custos extras que entram no CET e o risco real de perder o imóvel ou o veículo. Esta página mostra como pesar os dois lados.
O que é o empréstimo com garantia
Também chamado de home equity (imóvel) ou refinanciamento de veículo, é um crédito em que você mantém o uso do bem, mas ele fica vinculado ao contrato. No caso de imóvel, normalmente por alienação fiduciária: a propriedade fica em nome da instituição até a quitação. No caso de veículo, o gravame é registrado no documento do carro ou da moto.
O dinheiro é liberado na conta e pode ser usado livremente, inclusive para quitar dívidas mais caras.
Para quem é
- Quem tem imóvel ou veículo quitado (ou com saldo pequeno a quitar) e precisa de um valor maior.
- Quem quer trocar dívidas caras por uma única parcela com juros menores.
- Quem tem renda estável para sustentar um contrato que, no caso do imóvel, pode durar muitos anos.
Não é indicado para quem tem renda instável ou para despesas que não se pagam, porque o bem fica em jogo.
Por que os juros são menores
Com a garantia, o risco de perda para a instituição cai, e isso se reflete no preço. As estatísticas do Banco Central mostram que as modalidades com garantia real ficam, em média, entre as mais baratas para pessoa física, abaixo do empréstimo pessoal sem garantia e muito abaixo do cartão de crédito e do cheque especial. Você pode conferir as médias atuais na consulta de taxas de juros por instituição do Banco Central.
O valor que pode ser liberado depende da avaliação do bem e da política de cada instituição, que costuma emprestar apenas uma parte do valor avaliado.
Custos que entram no CET
Aqui está a principal armadilha da modalidade. A taxa de juros baixa pode vir acompanhada de custos que só aparecem no CET:
| Custo | Imóvel | Veículo |
|---|---|---|
| Avaliação do bem | Laudo de engenharia | Vistoria ou avaliação |
| Registro da garantia | Cartório de registro de imóveis | Registro do gravame no órgão de trânsito |
| Seguros | Morte e invalidez, danos físicos ao imóvel | Seguro prestamista e, às vezes, seguro do veículo |
| Tarifas | Análise e cadastro, conforme a instituição | Cadastro e registro, conforme a instituição |
| Tributos | IOF | IOF |
Alguns desses custos podem ser incorporados ao valor financiado, o que aumenta o saldo sobre o qual incidem juros. Por isso, a comparação deve ser feita pelo Custo Efetivo Total, que inclui tudo isso num único percentual anual. O guia o que é CET mostra com exemplo numérico como a mesma taxa pode resultar em CETs diferentes.
Lembre que seguros oferecidos como opcionais não podem ser impostos como condição para o crédito. No financiamento imobiliário, alguns seguros são exigidos por regra, mas você pode questionar a escolha da seguradora.
Vantagens e riscos
Vantagens
- Juros menores que os de créditos sem garantia.
- Prazos mais longos, especialmente com imóvel.
- Valores maiores, proporcionais ao bem.
Riscos
- Perda do bem em caso de inadimplência. Com alienação fiduciária, o processo de retomada pode ser mais rápido que uma cobrança comum.
- Contratos longos somam muito juros ao final, mesmo com taxa baixa.
- Custos iniciais elevados, que pesam mais em valores pequenos.
- Venda do bem fica condicionada à quitação ou à anuência da instituição.
Documentos normalmente pedidos
- Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil.
- Comprovante de renda e de residência.
- Imóvel: matrícula atualizada, certidões negativas, IPTU e documentos do condomínio, quando houver.
- Veículo: documento de registro em seu nome, sem restrições, e comprovante de pagamento de débitos do veículo.
Como comparar propostas
- Peça a simulação com o mesmo valor e o mesmo prazo em pelo menos três instituições.
- Compare o CET anual e o valor total a pagar.
- Pergunte quais custos foram incluídos no valor financiado e quais serão pagos à parte.
- Confira o sistema de amortização: no crédito com imóvel, é comum escolher entre Price e SAC, e a diferença no total de juros pode ser relevante. Veja o guia Tabela Price ou SAC.
- Leia as condições de inadimplência: prazos, notificações e encargos por atraso.
Use o simulador de empréstimo para estimar a parcela em diferentes prazos.
Cuidados contra golpes
- Nenhuma empresa séria cobra valor antecipado para liberar empréstimo. Custos de avaliação e registro são cobrados pela própria instituição ou pelo cartório, com comprovante, e nunca como "taxa de liberação" depositada para pessoa física.
- Desconfie de quem promete aprovação garantida para negativados apenas por causa da garantia.
- Confirme se a instituição é autorizada pelo Banco Central e se o correspondente está vinculado a ela.
- Não assine procurações que deem a terceiros poderes sobre o bem.
Como decidir
O crédito com garantia faz sentido quando a economia de juros, já descontados os custos de avaliação, registro e seguros, é significativa e quando você tem segurança de que conseguirá pagar até o fim. Se houver dúvida sobre a estabilidade da renda, um valor menor ou outra modalidade pode ser mais prudente.